複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却価格の相場を知ることができます。不動産会社ごとの査定価格を比較し、最終的にどの不動産会社へ依頼すべきか、仲介業者選びの判断材料となります。

アパートの売却価格は、周辺の環境や将来的な開発予定などによっても変動するため、アパートが建っている地域での実績が多い不動産会社へ依頼することが望ましいです。

不動産一括査定サービスを利用する

不動産一括査定サービスを実施しているWEBサイトに、売却予定のアパート情報を入力すれば、複数社での査定がまとめてできます。ただし、相場を知る方法としては有効ですが、簡易査定となるため実際にアパート売却をする場合は、実績豊富な不動産会社へ訪問査定を依頼することをおすすめします。

収益還元法で利回りから相場を調べる

不動産鑑定評価手法の一つである収益還元法を使って、利回りからアパート売却の相場を算出する方法もあります。収益還元法は、アパート経営で得られる家賃収入の年間総額と還元利回りから、不動産の売却価格を調べる方法です。不動産価格は以下の計算式で算出できます。

不動産価格＝家賃収入の年間総額÷還元利回り

原価法で積算価格を調べる

不動産鑑定評価手法の原価法を利用して、アパート売却の相場を調べる方法も有効です。原価法とは、同じ土地に同じ建物を建築した場合の費用を調べたうえで、築年数に応じた価格の低下分を減額し、対象不動産の価格を推定する手法です。その計算式は以下で表されます。

不動産価格＝単価×総面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数

アパートの入居率

収益物件の場合、入居率が高いほど査定評価が高くなる傾向にあります。入居率を高める対策としては、共有スペースをこまめに清掃したり、水回りなどのトラブルを迅速に対応したりするなど、入居者目線での真摯な対応が大切です。

アパートの立地条件

アパートの立地条件も査定価格に大きく影響します。例えば、都会であれば最寄り駅やスーパーなど、生活に関わる施設への交通の利便性が査定価格に関係してきます。また地方都市や田舎であれば、マイカー所有率も高まるため、専用駐車場の有無や幹線道路までの距離も査定価格を左右するポイントです。

家賃滞納者の有無

家賃の滞納者がいないということも、アパートの査定価格を左右する大切なポイントです。収益物件として効率的な運営ができるように、建物の管理や入居者への対応をしっかりと日頃から行っておけば、将来的なアパート売却時の価格アップへつながります。

入居者がいる場合

アパートに入居者がいる場合の多くは、収益物件として売り出すオーナーチェンジの方法で売却します。収益物件であれば、収益還元法を用いて査定価格を算出します。

入居者がいない場合

アパートに入居者がいない場合は、投資目的だけでなく居住を目的とする買主も販売活動の対象です。投資用よりも居住用として売り出したほうが、買い手がつきやすい傾向にあります。居住物件であれば、収益還元法以外の方法で査定価格を算出します。